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古田楼盘从刚需到改善 断档差价9千有点狠!江景房值2万+吗?

  去年大热的古田二路沿线楼盘密集,今天楼主沿着古田二路楼盘实探,古田终于也不日光了,究其原因,还是性价比不高。

  而且大多数楼盘都告别了毛坯,除了华润翡翠城还是毛坯,其他基本上都是带装修的,装修标准在3000元/平左右,楼主问了两个带装修的楼盘,还都不带地暖和中央空调,说是只有风机,带装修的目的可见一斑。

  古田二路的刚需楼盘华润翡翠城12月22日开盘均价12500元/平,据说上期开盘是全款优先买,上上期开盘是突然凌晨开盘,反正刚需是哭晕在厕所了。

  同为古田二路上的改善楼盘金地悦江时代上期开盘均价在19000元/平还没卖完,马上2月3日又要开盘新的楼栋。可以使用公积金,装修可以贷款。

  但是放眼整个武汉,几乎找不到像古田二路这种在同一条路上的楼盘差价这么大的。古田二路上面刚需盘到改善盘断档足足有9千,真是有点狠!

  尤其是江景房,距离地还是铁有点远,大约1.5公里以上,不算是正地铁盘,距离凯德西城商业也是同样距离,周边是老旧待拆迁居民区,你说有潜力我是信的,但是现在除了能看江,周边的环境和配套线万出头的价格吗?

  接下来介绍一下这次看房的楼盘具体情况,首先介绍下我去的项目路线,分别是金地悦江时代--江山樾--华润翡翠城,最后还去了和古田二路相连接的金银湖楼盘裕亚银湖城,目前尾盘在售,带装修价格比华润高出几千,但是地铁离得近,配套比华润全。

  虽然同属于古田二路,但是时实际上解放大道以北和以南还是有着较大位置差距,周边配套差距也很大,长丰片,之前三环内最低价的蓝光毛坯盘去年就卖完了,美好香域花境也被团购作为还建安置用房,只剩下华润翡翠城这个目前三环内最低价的毛坯项目一家独大了,之前还传言说华润要做精装修,后来没有做,坚持毛坯,真是良心吗,但试想一下如果华润这个位置和配套加上装修有1万6的话,你还会买吗?

  按照价格区间可以把古田二路沿线房价分为几档,一档是长丰的毛坯项目,代表华润翡翠城区域房价12500元/平,配套除了园博园之外几乎什么都没有。但是园博园对居住在附近的居民在日常生活中并不能起到什么实质性的影响,不如地铁、商业来的实在,学校教育也一般。目前的价格是对得起这个位置,只要再有点什么配套,汉口三环内12500元/平想买到房基本不现实。

  一档是古田二路轻轨站附近,代表海尔国际广场,招商江湾国际,区域带装修房价18000元/平,性价比算是古田片区内最高不仅挨着解放大道主干道,而且有地铁有商业配套,有教育配套,齐全的生活配套,但房源不多且价格有着渐高的趋势。

  还有一档是汉江边上江景房,代表金地悦江时代,江山樾,区域带装修房价预计在19000元/平到21000元/平左右。买的起的至少目前不是刚需了,而是偏改善型和投资型的。汉口江景房最大的优势的南面看江,相比汉阳都是北面看江的,汉口这边南面靠江的优势便十分明显了。毕竟北面一般都是厕所厨房的设计,天天在家站在厨房厕所看江的心情也是十分尴尬的吧。

  曾经的古田工业区基本上完成了脱胎换骨,面貌已焕然一新。不仅品牌开发商相继入驻,汉江湾生态新城有了EBD的概念,旧改拆迁虽还在继续,新楼盘也有模有样的都建起来了。但本次探盘古田滨江楼盘最大的感受是古田二路江景房预计要卖到2万+这么贵了呢?

  下面楼主对金地悦江时代和江山樾项目两个江景楼盘进行对比,情况介绍及分析优劣势。分别从位置,配套,以及小区自身产品体量,物业,环境包含小区环境,价格及户型,分析楼盘的优劣势,最后还拍了下金地悦江时代此次将开盘的样板间情况,大家有不清楚的可以在下面插楼提问。

  金地悦江时代,具体在古田路与古田二路交汇处,位于古田二路凯德广场南向约700米,距离汉口最长的主干道解放大道约700米,项目西面即是古田二路高架,可通过古田桥到达汉阳。

  地铁:测距显示的距离1号线米,楼主步行过去差不多15分钟,可能我腿短,但确实要走一会。

  公交:项目周边的公交线路不多,距离项目不算很近,距离售楼部大约步行300米有个古田路生活村站有两条公交线路可乘往汉口方向,另外还有古田二路陈家墩站、古田路肖家墩站均在项目四期的周边有设站,线路还比较多。

  自驾:从项目开车古田二路约900米到解放大道往西方向约4.35公里就可到三环;解放大道往东约3.5公里上二环。

  金地悦江时代旁边是陈家墩老社区,项距离凯德广场商业隔着一个招商江湾国际,虽然金地悦江时代的2期距离江景大约有个1公里左右,不过前面的陈家墩老旧社区还没有拆迁,所有都是低矮楼房,看江没有影响。可步行至江滩散步约有700到1公里,可享受汉江江滩公园配套。无法复制的江景确实是稀缺的。

  江山樾,项目与古田的汉江江滩公园一路之隔,位于武汉市硚口区古田二路与沿河大道交汇处。

  地铁:测距显示的距离1号线米,楼主步行过去差不多25分钟。步行个人觉得还算有点远啊,有车开车,有公交坐公交吧,不是正地铁盘就不要靠双腿步行丈量了。

  公交:项目周边的公交线路比金地悦江时代的站点多,距离项目也不算很近,出行还算方便,线条左右。

  自驾:从项目开车古田二路到解放大道往西方向可到三环;解放大道往东方向上二环,优势是桥头堡,置业解释说,意思是古田桥的第一站,楼主不是很懂,可能想表达靠路桥获得的优质资源吗?

  项目南面一线临汉江江景,目前楼主了解得知,古田二路到古田三路段的汉江湾体育公园已经建好,江边沿岸的体育公寓是政府规划建设的,江山樾项目隔一条马路。

  金地悦江时代和江山樾两个相隔一个在古田二路西边一个在古田二路东边,一路之隔。位置相隔不远,楼盘周边配套基本都是共享的,除了项目自身带的配套有所不同,江山樾项目和金地悦江时代项目都各自规划建设了社区底商等。

  商业配套:古田二路沿线商业配套之前是一片空白,自去年古田二路的凯德广场开业后,商业有了极大改善,但人气不是很足,周边目前有古田凯德广场、宜家商圈、南国西汇,轻轨可直达,无须换乘。驾车从解放大道或者长丰高架上二环通往武广商圈、王家湾商圈等大型商圈都是很方便的。

  教育:1135片区在金地悦江时代地块的对面。招商江湾国际对面。政府规划建设一个72班的小学到初中的国际教育园区。还有军事经济学院幼儿园、古田路小学、武汉市十一滨江中学、武汉四中、湖北警官学院等。学校方面都是后期交房后划片就读。

  医疗:区域内有普爱医院、同济医院、协和医院等配套都是两个项目可以共享的。

  金地悦江时代共分四期开发,地块成斜线栋超高层住宅目前在售,3-4期待开发,3期为2栋大户型平层住宅,4期靠近古田二路,包含3栋写字楼公寓,其余为住宅。一期5栋住宅产品在2017年就已经售完了。

  目前在售和即将在2月3日加推的是2期的4#和7#,精装修,户型从92到127平,预计2020年6月前交房。装修标准3000元/平米。预计整体价格和上期均价不会有太大变化,为19000元/平。公摊分别是27%和24%。

  从区位上看,项目的南面就是汉江,二期是最靠近南面的地块,距离汉江几百米距离,虽然此次要加推的4号楼和7号楼在位置上稍微靠后一些,但是因为规划上楼栋分布是高低错开,而且是围合式布局,高层的观江效果应该影响不是很大。

  物业:金地悦江时代的用的是金地自己的物业,口碑不错,物业费3.2元/平。金地悦江时代前有江滩公园,后有体育公园的双公园配套,再加上汉江湾江景,是古田一带比较少的生态宜居地段。

  江山樾项目总建筑面积约11万方,可售的商品房住宅约6.4万方的2栋46层超高层、1栋31层滨江高层住宅、约1.2万方的底商及约1.3万方生态写字楼。另外还有3栋拆迁安置用房的还建房在北面。

  将在春节后预计3月左右推出3号楼、4号楼102-116平房源,两梯四户,带装修交付,共计352套房源。项目为连廊设计,使得中间户也可以做到南北通透。公摊比金地要低,据说超高层也只有21%的公摊,得房率较高,有着明显优势。

  江山樾作为古田滨江板块的新盘,与汉江的江滩公园一路之隔,古田片区少有的一线滨江住宅。

  物业:江山樾用的是万科物业,价格预计在3块8到4块左右。项目开发商为千禧城开发商收购了江湾兰亭项目,目前项目已经建好,基本上只等待装修好就可以在19年交房了。

  金地悦江时代的户型从92到127平,全部是三房的改善户型,作为金地名仕系列,金地悦江时代是走偏精品高端系列的。

  比较接地气的是,金地在不少楼盘都不支持公积金贷款的大环境下,一直可以用公积金贷款和装修可贷款,首付3成,开盘无套路,简直是一股清流。

  不过,金地悦江时代从17年的1期1万5的毛坯到现在精装1万9的价格,多少还是有些涨幅,当然,金地的配套不否认确实比华润蓝光这些位置可言更齐全,升值潜力也很明显。无奈的是刚需的价格底线考虑华润买不到,考虑金地偏高端又有些承受不来。

  江山樾这个楼盘确实是一线江景,论江景和江滩自然环境,比金地略胜一筹,金地那边的江滩公园目前还没开始修。

  品质就不得而知了,千禧城此前价格是古田第一个破2万的,一时间拉高了古田的均价,古田再也不是刚需阵地了,这次收购的江湾兰亭更名江山樾后更是预计要卖到2万+的价格。

  此前楼盘样板间开放过,后因好多人看了之后意见较多关闭了,据说是因为样板间临时拼凑的太敷衍,和受众的心里预期落差太大,各种吐槽声音让开发商决定关闭重新装修了。不过看上图楼主拍的楼间距,未免有点太小了吧,这挡光,只有4号楼和5号楼是全明采光。

  102平三室两厅一卫房源,客餐厅阳台连于一体,视觉空间感增大,两室朝南,设计6.4米景观阳台。但中间走廊稍显不足,空间有一定程度的浪费,可使用面积减少。

  116平房源有2个户型,均是三室两厅两卫设计。事长认为C户型设计稍胜一筹,三室为朝南或朝北向,A户型有依次为为东西朝向。整体而言,两个户型都是动静分区。

  没有地暖的3000元/平装修,心好累,现在3000的装修都不带地暖了,不过楼主比较喜欢的是,金地的装修风格看起来比较年轻,为什么这么说,因为现在融创啊,中建的样板间楼主不是没看过,装修风格比较沉稳,都是棕色木质色的橱柜和厕所装修,包括入户的鞋柜都是那种颜色,整个的风格怎么说呢,就是爸爸辈的人比较爱的颜色和风格,一点不时尚啊。